18年地产投资怎么看？年初投资增速或面临下行压力

2017年，我国对房地产市场进行了比较严格调控，从土地供给、限购限贷等多方面调控楼市，加之房地产长效机制的建立和棚改货币化安置的持续进行，使得下半年房地产投资增速持续下降。2018年哪些因素对房地产投资影响更大，房地产投资增速是否会保持下降趋势?本文试图回答以上问题。

从市场机制角度看，房地产投资增速的变化主要由供给端和需求端两方面共同决定。其中供给端主要包括资金供给、土地供给和工程物资供给，其中发挥主要作用的是土地供给和资金供给，一方面，我国实行土地国有化，地方**拍卖土地使用权的多少能够直接影响房地产开发商能够开发的楼盘面积，另一方面，自己供给大部分依靠房地产企业销售收入所得，还有一部分由信贷、债券和非标**获得。

需求端主要是房地产销售情况，随着国家限制炒房政策不断趋严，房地产的投资属性弱化，消费属性更强，因此房地产价格与需求端的联系更加紧密。此外，房地产库存与投资也具有反向关系，理论上房地产库存的下降可能会刺激地产商加速建造补库存。房地产市场的实际运行中，投资与哪些因素关联性更大呢?我们对房地产开发可获得资金、土地供给、房地产销售额、房价以及房地产库存这五个方面与房地产投资的关联性做一个分析。

房地产开发资金与房地产投资具有较明显的一致性和滞后性。从资金来源和投资同比增速的峰谷值看，二者走势较为一致，但房地产投资滞后于获得资金大概3~9个月。大部分时期内，投资完成额增速的变动幅度小于开发资金来源。

开发资金增加较多的时候，如2010年上半年和2013年下半年，投资增速一般有所提高，但提高幅度不如资金来源的增速;反之，当资金来源增速下降时，投资完成额增加值往往也会随之明显出现下降。这种走势出现的原因可能是，房地产投资的资金来源主要为销售收入，当销售收入大幅增加时，房地产企业将收入再次投向新建楼盘的比例下降，因此投资增速低于获得资金增长率，而企业获得资金较少的时候，可用于再投资的资金比例并不会明显上升，更会压缩未来投资增速。

这就解释了数据走势的特点，投资额易低不易高，并且存在明显的滞后性。如果假设滞后期为6个月，2016年下半年15%左右的资金来源增速对应了2017年上半年9%左右的投资增速，而2017年上半年11%左右的资金来源增速对应了7%%左右的投资增速，我们不妨做一下预测，2017年下半年房地产开发资金来源增速在7%~10%且不断下行，那么2受此影响2018年上半年投资增速可能在3%~6%左右的水平。我们将在第三部分计算2018年房地产开发资金增速变化，从而估计房地产投资增速的走势。