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记者手记：香港皇后大道中18号，施永青的办公室精小而细致，透露出浓浓的文化气息，一如施永青本身的思想与原则让中原生长出了自己的文化气质。
说起施永青，大多数人会习惯性地想到中原地产，这家枝叶遍布全国34个城市，员工逾万，分店上千，收入过百亿的庞大帝国。但显然，施永青的**经历不仅于此。香港房屋委员会委员、香港策略发展委员会委员、天平绅士、曾荫权智囊……从某种意义上讲，作为香港地产***的人物，施永青也反映着香港社会的一种演变。
即使而今已年过六旬，施永青依然紧密关注中国社会和中国房地产，在接受网易房产采访时，其更是精神矍铄、滔滔不绝，对香港楼市的现状和**、中国楼市的弊病和未来展开了大胆、深刻的解析，思维清晰、见地*到，让人眼前一亮。
香港新政抑制三股力量 一手**降价二手仍坚挺
2012年10月，香港要求非本地买家需要支付额外15%的印花税，同时特别印花税的征收对象扩大至3年内转手的物业，仅4个月后，双倍印花税的辣招又**。目前香港楼市到底情况如何？施永青详细解释认为，楼市主要有三个力量支撑：一个是用家的需要，即刚性需求；一个是投资者买来受租；还有一些是短线的炒卖。
**觉得楼价已经距离普通市民的负担能力太远，所以**从2011年就开始先打击炒家。它打击的方法就是从短期转让中收取很高的印花税，大概是15%，*近还加到20%。
其实，就算不加到20%就已经很有效了。数据显示，市场上的炒家已经少了90%以上，可以说大部分炒家都没有能力在短期内*够*去支付印花税。施永青指出，印花税和个税不同，个税是*到了*才支付，印花税则是不管*不**，都按照成交的价*计算征收（即一种成交税），所以现在炒家基本上没有了。而第二种支撑楼价长线的投资者，市场上又不可能没有投资者，否则谁有房子放租，大家都是自己住了。
第三个，现在**限制投资者，打击外来的投资者、打击机构性的投资者，现在甚至连本地的投资者也一样打击：如果你拥有超过一套房再去买房的话，要收三倍的印花税。如果是自己用，**需要你提供证明：能够在六个月内把原来的一套卖出去，这样才能把税退回来。不过六个月内不一定可以把房卖出去，所以用家也有一定压力。
以上的诸多大压力之下，市场是有受到一定影响的，现在市场的交投量少了很多，连买家现在也不敢入市。买房子的人无可避免会有投资的盘算，房子不是一种消耗性的产品，所以买房子的时候自己*好也要考虑到房价将来是升是跌。如果将来跌的，那为什么现在要买？为何不等到将来便宜一点再买。
三股力量下，买家也少了很多，这种情况下原有的房价一定是支撑不住的。但是现在市场上的存量房价格还没有跌，或者只跌了一点，先跌还是开发商。因为开发商不能把房子建好之后给自己住，他一定会卖出去。不卖出去开发商的资金链就会有问题，大家就会预计公司的业绩不好（现在开发商很多都是上市公司），公司的股价就会跌下来，它就会在市场上折翅，同时这个问题会使得发行债券也可能付出更高的利息。所以在需求少了的情况下，开发商也一定要卖房，那唯一的方法就是降价。
但是，现在存量房还未受到太大影响。因为现在业主卖房的动力很小，而且现在银行利息低，业主拿到*后也不知道放在什么地方好，所以小业主没有压力卖房。
楼市调控将长时间持续 中介从业人员将缩水
有报道称，政策影响下，香港楼市需求明显萎缩，现在香港的中介代理行开单比例，已从03年的5:1降到现在10:1，有超过80%的中介机构会倒闭。对此，施永青认为，中介这个行业的特色是周期性比较长，它有好的时间也有不好的时间，不过这一次因为政策的原因，估计不好的时间会维持很长。
但是，目前的政策就算**已看出现问题，也没有办法改变。施永青解释称，现在香港社会相对比较仇富，*仇恨就是地产商和拥有地产、房子的人。现在香港有一个名词——地产霸权，民众认为整个社会被地产霸权害死了。所以**不敢放松调控，一放松调控民众就会说官场勾结。
所以我相信，楼市政策可能会维持比较长的时间，但我不认为会有经纪机构这么快倒闭。不过在这个行业中，以我们公司为例，是设置有基本工资和佣金的。但基本工资只在*低工资的水平，很多人要靠佣金来生存，所以佣金小了，企业不用裁员员工自己也会走。所以从业员会减少，但公司没那么快倒闭。
香港没有地产霸权 三因素推升香港高房价
关于地产霸权，曾担任新鸿基郭德胜私人助理的潘慧贤著过同名书籍《地产霸权》，书中认为，香港楼市现状是房地产高地价政策和地产财团的垄断造成。同时，高房价是造成香港出现产业空心化的一个重要原因。
对此，施永青坦言有看过《地产霸权》，但其认为书上的观点只是迎合现在社会上部分人的需要，被这部分人炒作出来。当然这种观念能够流行和得到很多人认同，也是有它的客观原因。但谈及观点，我认为很多是不正确的，她的书在学术界也是没有价值的，只能对一些搞政治的人有用。
香港的房地产商没有搞什么霸权，只不过是香港有高地价的情况，但高地价不是地产商搞出来的，是**造成。施永青续指，但**也不是有心去搞高地价，这是在历史发展使得很多因素累积，从而高地价成为香港的一个常态。
为什么高地价？施永青指出，以前英国**来香港时候把香港定位为自由港，自由港就不能抽太高的税，否则就没有人来做生意。但税收不高，**又需要发展，但当时的香港**又不愿意再从英国调*过来用，所以就通过卖土地，而且一点一点地卖，才能卖得好价*，维持高地价。所以香港的高地价，实际上是财政需要的历史因素累积造成。
那为什么不改变？施永青解释道，其实董建华也过想改变，但政策使得地价下跌以后，整个**都出现了问题，首先是财政赤字，公务员规模减小，公务员工资、医疗、教育、福利开支不够。另外，十万的香港本地人辛辛苦苦储存在房地产的财产大量蒸发，财产蒸发之后，消费能力降低，再投资能力降低，整个社会无法适应，市民生活也变得更差，所以房子又回到了高价。
现在大家又忘了，又想回头走一次。在**的收额没有其他的方式去填补情况下，在大部分市民储存财富的模式还没有改变的情况下，又突然把地价压下来，后果会更加严重。施永青直言。
房价里大部分是地价，建筑费用不高，房价高的主要原因还是土地供应不足。当然土地供应不足，有一个原因是以前地价跌下来影响社会的时候，**要救世，所以减少土地供应。使用购地表、撤销租屋条例让投资者有更多利益、买房退税等手段，在楼价太低的时候救世，发布很多对楼市有利的条例。
另外，楼价高还有一个重要因素那就是，经济好。如果经济不好，收入越来越少，吃饭都成了问题，谁会去买高房价的房子？所以，经济好很重要，拥有财富的人增多，买房子的人才会增多。
八万五有重蹈覆辙可能 **应调整供地而非存量房
董建华时代的八万五政策逼升了大量负资产，但其中多是亚洲金融风暴的原因，目前香港的内外环境与1997年金融风暴前夕的情况有何异同？重蹈覆辙的可能性大么？
对此，施永青认为，以前楼价跌下来，是有人欠银行的*。如果收入不好、供不起楼，银行就会把房子收回。有时候房价跌了，欠银行的*比现有的房价还要高，要还*，业主没有办法，只有把房子卖出去。
但现在香港拥有房子的人有60%没有按揭，或者已经把欠银行的*都还掉了，只是*近两年买房子的人才可能欠银行的*多一点，所以现在香港楼价不容易跌。现在香港的房价也基本上是历史高位，这也说明大部分人是**的。另外，现在存量房的房价还没有掉下来，所以银行对他们的压力不大。
但这也不能说不太可能重蹈八万五的覆辙，如果目前的政策不改变，拥有房子的人心态就会改变：如果房价再跌，大家都会担心，投资者心态不稳定，看到时机不好就会卖出。不过买家方面的需求是比较稳定的。
香港辣招既达不到帮助首次人群置业的作用，持续下去又可能伤害小业主，这怎么平衡？对此问题，施永青认为，这个问题在香港和内地都一样存在。
**不应该通过调控存量房的价格去帮没有买房子的人，而是应该在新增房上做文章。香港的存量房由120万小业主把握，**想调节存量房的价格，但又不可能命令小业主一定要卖掉房子。大陆也一样，**也不可以让业主低价卖房。施永青认为，既然花这多工夫做的是没有效益的事情，还不如新增土地，而且未来两年推出的土地上建的房子，限定只能够卖给首次置业的人，不容许卖给已经拥有的房子的人，那么整个存量房市场不受影响，新增土地受到控制，开发商考虑到房子将来一定要卖给**不多、没房子的人，购地的开价就一定会低。我不知道中国**为什么不做这种事情？
